房地产开发企业收入成本结转

2020-06-17 来源:黑龙江会计培训网校 阅读量:234

从谨慎性原则出发,房地产企业的收入确认一般应满足如下几个条件:

1.房屋竣工并验收合格(说明商品是合格的);

2.完成竣工结算(说明成本能够可靠地计量);

3.签订售房合同及收取房款(说明房款收入已能可靠计量且已经或能够流入企业);

4.房屋办理了移交手续交付业主使用(说明与房屋所有权相联系的风险和报酬及房屋的管理权和控制权均全部转移)。

在一般情况下,竣工结算时间和合同签订时间一般早于交房时间,所以实践中房地产开发企业商品房销售收入的确认时间多为办理房屋交接手续之日,该日之前收取的款项在会计核算上视为预收房款,待交房日确认销售收入实现后再结转计入“主营业务收入”。

特殊问题

风险和报酬尚未转移

在房地产销售中,房地产的法定所有权转移给买方,通常企业应确认销售收入。但以下属于风险和报酬尚未转移的情况:①卖方根据合同规定,仍有责任实施重大行动,例如工程尚未完工。在这种情况下,企业应在所实施的重大行动完成时确认收入。②房地产销售后,卖方仍有某种程度的继续涉入,如销售回购协议、卖方保证买方在特定时期内获得投资报酬的协议等。卖方在继续涉入的期间内一般不确认收入。

签订预售合同或正式合同时不能确认收入

签订预售合同时,房屋往往并未建成,面积没有最后确定,商品所有权上的主要风险和报酬未能转移给购买人。即使货款已全部收妥,由于此时的管理权和控制权还掌握在开发企业手中,与收入相匹配的成本还不能准确计量,故不能确认。

订立正式合同时,虽然法律意义上的要约已经成立,但标的物房屋未经购买人验收认可,商品所有权上的主要风险和报酬仍未转移给买方。我国现行商品房销售合同采用的是建设部统一规范的格式合同,在开发产品竣工验收前后均可能签订。在合同中规定有诸如面积差异、房屋质量等问题的处理约定,因此在购买人验收认可前,存在有退款风险甚至退货风险,故不宜确认收入。只有符合建造合同的条件,并且在不可撤销的建造合同的条件下,方可按照建造合同收入确认的原则,按照完工百分比法确认房地产开发业务的收入。


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